Mutuo

Il mutuo è il tipico contratto di finanziamento previsto dal nostro ordinamento e quasi sempre una delle parti contrattuali è costituita da una banca.
Il mutuo di norma si accompagna all'acquisto di un immobile (mutuo cosiddetto "fondiario"), tanto che è assai frequente che davanti al notaio si stipulino contestualmente l'atto di vendita e, appunto, quello di mutuo; anche in questo caso è utile contattare il notaio con un certo anticipo, in modo tale da avere tutte le informazioni necessarie alle procedure da seguire con la banca, con particolare riguardo alle modalità di erogazione del denaro, che non sempre è contestuale alla stipula dell'atto di mutuo.

Elementi essenziali del mutuo, collegato all'acquisto di un immobile, sono:

• DURATA: dipende dall'accordo delle parti e di norma varia dai 10 ai 30 anni, anche se oggi alcuni istituti concedono dilazioni anche maggiori; a parità di finanziamento, una durata più lunga comporta una rata di ammortamento inferiore ma anche una maggior quota di interessi e quindi un esborso di denaro più elevato; per tutti i mutui di durata superiore ai 18 mesi (la stragrande maggioranza) si applica un vantaggioso regime fiscale conosciuto come "imposta sostitutiva";

• PIANO DI AMMORTAMENTO: è il termine tecnico che indica le modalità di restituzione della somma di denaro erogata dalla banca ; di norma sono previste rate mensili o semestrali, per mezzo delle quali si corrispondono alla banca una quota di capitale ed una quota di interessi;

• TASSO DI INTERESSE: è il corrispettivo che si riconosce alla banca per il prestito ed è di norma determinato in termini percentuali rispetto alla somma mutuata. Può essere fisso o variabile, e viene calcolato sulla base di parametri economici obiettivi di carattere europeo (quello che viene comunemente chiamato "costo del denaro"); a parità di somma mutuata la rata di un mutuo a tasso fisso è più onerosa di quella a tasso variabile, ma dà la tranquillità alla parte mutuataria di essere sempre la stessa per tutta la durata del finanziamento, senza possibilità di oscillazioni;

• IPOTECA: è la garanzia che si riserva la banca; l'ipoteca è un diritto reale di garanzia, in forza del quale la banca, qualora il debitore non paghi, può far vendere il bene immobile (anche nel caso in cui questo non sia più nella titolarità del debitore stesso, e cioè anche se questo è già stato rivenduto) e soddisfarsi sul ricavato nei limiti del proprio credito. L'ipoteca di norma viene iscritta per due volte rispetto alla somma erogata e ha una durata ventennale.

I contratti di mutuo sono assai di frequente molto lunghi e contengono svariate clausole spesso molto tecniche e poco chiare per il cittadino: per questa ragione è utile contattare preventivamente il notaio per ottenere tutti i chiarimenti necessari.

Con particolare riguardo ai costi, il mutuatario deve sostenere tutte le spese collegate al mutuo, tanto che vengono trattenute direttamente dalla banca già al momento dell'erogazione alcune voci quali i costi di perizia dell'immobile da ipotecare, l'assicurazione che deve accompagnare l'immobile stesso per tutta la durata del mutuo e l'imposta sostitutiva che il mutuatario deve versare allo stato (oggi pari allo 0,25% della somma mutuata, salvo casi eccezionali previsti dalla legge). Questo significa, ad esempio, che richiedendo ad una banca un mutuo di euro 100.000,00, la banca stessa erogherà una cifra di qualche centinaio di euro inferiore.

Al mutuo, comunque, proprio per la complessità dell'operazione e del testo contrattuale, deve sempre essere allegato il cosiddetto "documento di sintesi", dal quale risultano in modo chiaro e sintetico tutti gli elementi principali del contratto e tutte le spese a carico del mutuatario.

E' sempre possibile estinguere anticipatamente un mutuo, e spesso si ha necessità di farlo in caso di rivendita dell'immobile prima della scadenza naturale del mutuo stesso; di norma la banca richiede, oltre al rimborso del capitale, una penale pari ad una percentuale del capitale residuo, ma dal 1° febbraio 2007 nessuna penale può essere richiesta per i mutui stipulati dopo la data suddetta finalizzati all'acquisto della "prima casa" dove si stabilisce la residenza.

GUIDE PER IL CITTADINO

Il Consiglio Nazionale del Notariato, al fine di informare e tutelare i cittadini, di norma “parte debole” del contratto ha realizzato in collaborazione con alcune deele più rappresentative associazioni dei consumatori una guida intitolata “Mutuo Informato - indicazioni a chi richiede un mutuo ipotecario”.