Nardello Stefani Marcoz - Notai in Torino

Quand doit-on avoir recours à un notaire?

Les principaux domaines d’intervention du notaire italien sont:

• l’acquisition d’un logement ou d’autres biens immobiliers;
• la rédaction d’un contrat de crédit bancaire;
• la rédaction de procurations donnant à un tiers la faculté de nous représenter;
• la modification des rapports patrimoniaux entre époux;
• la demande d’autorisations à un juge pour affaires concernantes le fils mineurs;
• la donation de biens;
• la constitution, la modification et tous les actes présentant un aspect juridique d'une société;
• la réception et l'usage d’actes étrangers.

ACQUÉRIR UN LOGEMENT

La loi italienne admet l’acquisition de biens immobiliers par tout étranger avec certaines restrictions:

1.étranger ne séjournant pas régulièrement en Italie: uniquement si un traité international le permet, ou s’il y a réciprocité, c'est-à-dire si, dans le pays d’origine de l'étranger, un Italien a le droit d’y acheter un logement; (pour vérifier la règle de réciprocité, il suffit de cliquer sur le site du Ministero degli Affari Esteri: http://www.esteri.it/MAE/IT/Ministero/Servizi/Stranieri/Elenco_Paesi.htm)

2.étranger séjournant régulièrement en Italie, muni d'une carte de séjour en cours de validité pour des motifs d'ordre spécifique ou d'une carte de séjour; en cas de carte de séjour périmé, il suffit de présenter au notaire la demande de renouvellement effectuée avant l'expiration de ladite carte, avec le reçu délivré par les autorités compétentes;

3.citoyen de l’Union Européenne.

Dès lors, il apparait judicieux avant d'acquérir n'importe quel bien en Italie de vous assurer de votre situation.

AVANTAGES FISCAUX POUR LES ÉTRANGERS DANS LE CONTEXTE DE L’ACQUISITION D'UN PREMIER LOGEMENT

La législation italienne souhaite faciliter et encourager l’acquisition d'un premier logement grâce à diverses réductions d'impôts. Plus précisément, au moment de l’achat, l’acheteur paie 2% (impôt de registre) s’il achète à un sujet privé, ou 4% (TVA) s’il achète à une entreprise ou une société (sauf dans certains cas particuliers), outre les taxes hypothécaires et cadastrales d’un montant fixe (actuellement égal à un total de 400,00 euros).

L’étranger peut également bénéficier d'aides à l'achat d'un premier logement s’il en remplit les conditions, qui sont bien sûr celles que doivent présenter les Italiens.

Les étrangers en séjour régulier inscrits auprès des services d’emploi ou exerçant un emploi salarié ou indépendant peuvent accéder au même titre que les ressortissants italiens aux logements publics et aux crédits bonifiés pour la construction, la récupération, l’acquisition et la location d'un premier logement.

Un autre avantage fiscal lié à l’acquisition d'un premier logement concerne les coûts déductibles (dans certaines limites), dans la déclaration des revenus, des intérêts payés sur des crédits obtenus pour l’acquisition d'un premier logement.

Enfin, le revenu produit par le premier logement n’est pas soumis à l’impôt sur le revenu.

PRÊTS

Il est écrit dans le site du Ministère des affaires étrangères que "lors de la rédaction de la liste relative aux conditions de réciprocité en matière d’acquisition de biens immobiliers, aucune indication n’est donnée concernant les prêts hypothécaires qui, sauf s’il en est dit autrement, n’ont pas besoin d’une vérification ultérieure de l’existence de la réciprocité, du moment que ces actes sont reliés aux opérations d’achat".

Il n’est donc pas nécessaire de vérifier l’existence de la réciprocité lors de la stipulation de contrats de crédit en l’absence d’une indication contraire expresse à ce propos.

SOCIÉTÉS, ASSOCIATIONS ET AUTRES OPÉRATIONS

Tout étranger peut constituer une société en Italie, créer une association ou effectuer n’importe quelle autre opération aux mêmes conditions que celles précisées pour l’achat d'un logement. Il faut cependant signaler que la réciprocité peut n'exister que pour des cas précis. Si par exemple, dans un pays, un Italien peut constituer une société, mais ne peut pas acheter de logement, l’étranger (ne séjournant pas régulièrement en Italie) originaire de ce même pays aura le droit de constituer une société en Italie, mais pas celui d’y acheter un logement.

RÉDIGER UNE PROCURATION

Une personne n’a pas toujours la possibilité d’exprimer directement sa volonté : parce qu’elle se trouve à l’étranger, par exemple, ou en tout cas loin du lieu où un acte ou un contrat devrait être conclu.

Dans ce cas, il est possible de donner une procuration, c'est-à-dire un document qui confère à une personne le pouvoir d’effectuer un acte matériel ou légal en lieu et place d’une autre.

Par exemple, si votre mari (ou votre femme) se trouve à l’étranger et vous devez de toute urgence procéder à un acte d’achat d'un logement, celui-ci peut vous donner – avant son départ ou depuis l’étranger – une procuration pour que vous puissiez conclure le contrat en question.

Si la procuration est rédigée à l’étranger, toutes les règles relatives à l’acte étranger devront etre appliquées.

RÉDIGER SON TESTAMENT

Un étranger peut rédiger un testament, c'est-à-dire indiquer dans un document officiel à qui il entend laisser ses biens après son décès, et le déposer chez un notaire.

DONATIONS

Un étranger peut donner ses biens à qui il souhaite même de son vivant. Le recours à un notaire est toutefois vivement conseillé.

RÉGIMES PATRIMONIAUX ENTRE CONJOINTS

Le régime patrimonial est l’ensemble des règles qui organisent la propriété et les modalités d’administration des biens acquis par les époux durant le mariage ou lorsque celui-ci est dissous pour une quelconque raison (décès, divorce).

En d’autres termes, le régime matrimonial indique les droits que chacun des époux exerce sur les biens acquis (par l’un des deux conjoints, ou par les deux) au cours du mariage, tant durant le mariage qu’en cas de dissolution.

En Italie, le régime qui s’établit entre deux époux (à moins qu’ils n’expriment expressément un choix différent) est communément celui de la communauté légale des biens. Les époux ont cependant la possibilité d'opter pour une séparation des biens (à ne pas confondre avec la séparation légale des conjoints) ou bien un régime de communauté soumis à des règles particulières ("communauté conventionnelle").

Ce choix influence aussi bien la possibilité de vendre ou d’hypothéquer le bien sans le consentement de l’autre conjoint, que les règles pour le partage des biens en cas de dissolution du mariage.

Sur la base de l’article 30 de la loi 218/95, les ressortissants étrangers résidant en Italie peuvent également choisir l'un des régimes matrimoniaux prévus par la loi italienne.

Compte tenu des répercussions qu’il peut avoir dans la signature d'autres contrats, mais aussi dans la protection du conjoint le plus faible, le choix du régime matrimonial ou des modifications à y apporter devrait faire l'objet d'une attention particulière de la part des époux.

COMMUNAUTÉ LÉGALE

La communauté légale des biens est le régime matrimonial que la loi italienne prévoit automatiquement pour le mariage, tout en laissant aux époux la faculté de choisir d’autres règles (comme la séparation des biens ou la communauté conventionnelle).

Brièvement, la communauté légale prévoit qu’en principe tous les biens acquis par les époux pendant le mariage, même s'ils ont été mis au nom d’un des deux conjoints, appartiennent en réalité à tous les deux. Ce qui signifie que pour les vendre, en faire don, les hypothéquer ou bien en disposer d’une quelconque façon, le consentement des deux conjoints est nécessaire, et la valeur de ces mêmes biens revient pour moitié aux deux époux. Brièvement, ne sont exclus que les biens à usage strictement personnel ou professionnel, et la rétribution propre du travail de chacun.

SÉPARATION DE BIENS

C’est le régime matrimonial qui fait que deux époux continuent à acquérir des biens, après leur mariage, exactement comme s’ils n’étaient pas mariés. Le bien acquis par l'un des conjoints reste de sa propriété personnelle, sans que l’autre conjoint puisse faire valoir aucun droit sur ce bien.

Bien entendu les époux pourront aussi acquérir un bien à raison d’une moitié chacun, mais chaque conjoint pourra ensuite revendre (ou donner) sa part sans le consentement de l’autre (contrairement à ce qui se passe dans le cas d’une communauté légale de biens).

(source: Consiglio Nazionale del Notariato)

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