Nardello Stefani Marcoz - Notai in Torino

L'acquisto o la vendita di un immobile costituiscono uno dei momenti più significativi nella vita di una persona, sia che questo costituisca un investimento sia, soprattutto, se l'immobile viene destinato ad abitazione del proprio nucleo familiare.

Il ruolo del notaio in tal caso emerge in tutta la sua importanza, vuoi per la complessità dell'operazione, vuoi per le esigenze di tutela delle parti, sin dal momento iniziale in cui queste raggiungono l'accordo sulla conclusione dell'affare: la firma di una proposta contrattuale sottoposta da un'agenzia immobiliare o del cosiddetto "compromesso", infatti, vincola le parti stesse ed è bene rivolgersi preventivamente ad un notaio per essere messi a conoscenza, in modo chiaro ed esaustivo, di tutte le fasi che connotano una vendita.

Il notaio, dall'alto della sua imparzialità, deve così non solo garantire la libertà del bene da ipoteche ed altri vincoli e la regolarità edilizia dell'immobile, ma anche che le parti tengano fede ai rispettivi diritti e doveri loro imposti dal contratto; le fasi di una vendita sono molte e normalmente complesse e non si chiudono del tutto con la sottoscrizione dell'atto notarile, dovendo il notaio curare una importante serie di adempimenti presso i pubblici registri, quali soprattutto volturazione e trascrizione.

ASPETTI SPECIFICI

CONTENUTO DELLA PROPOSTA O DEL CONTRATTO PRELIMINARE ("COMPROMESSO")

A titolo esemplificativo:
• descrizione del bene oggetto del contratto;
•individuazione del venditore e dell'acquirente;
• prezzo di vendita e modalità del pagamento;
• condizioni della vendita e garanzie della stessa;
• indicazione della presenza o meno di formalità pregiudizievoli (ipoteche, privilegi, pignoramenti...);
• termine di consegna e decorrenza del possesso;
• termine per la stipula del contratto definitivo.

IMPOSTE

Nell'ambito dei costi da sostenere per l'acquisto di un immobile, l'onere fiscale è sicuramente la voce più rilevante.

I principali tipi di imposta correlati alla compravendita di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze (ad esempio box) sono due:
• l'imposta di REGISTRO: si applica in tutti i casi in cui il venditore sia un soggetto privato non esercente attività di impresa, ed in alcuni casi residuali in cui venditore sia una società (essenzialmente vendita da parte di società non costruttrice oppure vendita dopo quattro anni dalla fine dei lavori di costruzione o di ristrutturazione da parte di impresa non costruttrice); il valore di riferimento su cui applicare l'imposta, se anche l'acquirente è un privato, è dato dal valore catastale dell'immobile, di norma inferiore al prezzo dichiarato in atto;
• l'IMPOSTA SUL VALORE AGGIUNTO (IVA): si versa direttamente al venditore e si applica in tutte le ipotesi in cui venditore sia una società costruttrice, salvo le ipotesi sopra indicate ed alcune altre residuali; il valore di riferimento su cui applicare l'imposta è dato dal prezzo dichiarato in atto.

Più complessa, invece, pur rimanendo queste le principali imposte di riferimento, è l'ipotesi di compravendita di beni diversi da quelli ad uso abitativo o loro pertinenze.

Nell'ambito di questi due tipi di imposta si hanno poi diverse aliquote da applicare in base alla natura del bene o a particolari condizioni soggettive dell'acquirente (vedi le cosiddette "agevolazioni prima casa"): molto schematicamente si può dire che l'IVA ha aliquote pari al 4%, al 10% e al 22%, mentre l'imposta di registro ha aliquote pari al 2%, 9%, e 15%.

A queste due principali imposte devono poi aggiungersi, salvo casi eccezionali previsti dalla legge, altre due imposte che vanno a gravare i trasferimenti immobiliari, vale a dire l'IMPOSTA IPOTECARIA e l'IMPOSTA CATASTALE: la prima concerne le formalità di trascrizione, iscrizione ed annotazione, mentre la seconda riguarda le volture.

Queste due imposte sono di norma nella misura di 50 euro ciascuna, anche se in determinati casi si applicano nella misura fissa (oggi pari ad euro 200,00).

Tutte le suddette imposte sono a carico dell'acquirente; il venditore, di norma, non è soggetto a carico fiscale, salvo il caso di rivendita nei cinque anni dall'acquisto di un immobile dallo stesso non abitato, anche se acquistato come prima casa ad un prezzo maggiore di quello di acquisto e delle spese documentate sostenute per l'acquisto medesimo (la cosiddetta "plusvalenza"): in tal caso è possibile versare tale imposta direttamente al notaio usufruendo di un'aliquota agevolata rispetto a quella che si dovrebbe di norma versare in sede di dichiarazione dei redditi.

Altro caso in cui il venditore può essere tenuto ad un pagamento è quello della cosiddetta "accettazione tacita di eredità": il venditore, ove abbia ricevuto l'immobile per successione e non abbia fatto un atto espresso di accettazione di eredità, deve produrre al notaio un certificato di morte e far così completare la "catena" dei passaggi nei pubblici registri, a fronte del pagamento dell'imposta di trascrizione.

AGEVOLAZIONI PRIMA CASA

In presenza di determinati requisiti la legge prevede aliquote agevolate per l'acquisto di un immobile ad uso abitativo e relative pertinenze, sia in materia di IVA che di imposta di registro.

A tal fine devono ricorrere i seguenti elementi:
• la casa da acquistare deve essere un immobile "non di lusso";
• l'acquirente o gli acquirenti devono essere residenti nel comune in cui l'immobile è ubicato oppure impegnarsi a trasferire la residenza entro 18 mesi dall'acquisto, oppure devono esercitare nello stesso comune la propria attività principale;
• l'acquirente non deve essere proprietario esclusivo o in comunione con il coniuge di altra casa di abitazione nel comune in cui l'immobile è ubicato;
• l'acquirente non deve essere proprietario, neppure per quote, anche in comunione con il coniuge, di altra casa di abitazione su tutto il territorio nazionale acquistata avendo già usufruito delle agevolazioni prima casa.

Nel caso si possa usufruire delle suddette agevolazioni, l'acquirente versa allo Stato, per mezzo del notaio, le seguenti imposte:

a) in caso di imposta di registro:
2% registro
euro 50,00 imposta ipotecaria
euro 50,00 imposta catastale;

b) in caso di IVA:
4% IVA da versare alla società venditrice;
euro 200,00 registro
euro 200,00 imposta ipotecaria
euro 200,00 imposta catastale.

Avendo acquistato con le suddette agevolazioni, l'acquirente non può vendere l'immobile prima del decorso di cinque dall'atto di acquisto, pena la decadenza dalle agevolazioni stesse e quindi il pagamento delle imposte "ordinarie" (10% in caso di IVA, 9% in caso di registro) ed una sanzione pari al 30% oltre agli interessi calcolata sulla differenza di imposta.

L'acquirente, tuttavia, può evitare la decadenza e le pesanti sanzioni riacquistando entro un anno un altro immobile abitativo nel quale dovrà stabilire la propria residenza, adibendo cioè il medesimo a propria abitazione principale: in questo caso non solo si evita il pagamento dell'ulteriore imposta, ma si può anche detrarre dalla nuova imposta di registro quanto già pagato allo stesso titolo oppure a titolo di IVA in sede di primo acquisto (se il successivo acquisto è invece soggetto ad IVA si può portare in detrazione quanto pagato per il primo acquisto in sede di dichiarazione dei redditi).

GUIDE PER IL CITTADINO

Il Consiglio Nazionale del Notariato, al fine di informare e tutelare i cittadini, di norma “parte debole” del contratto ha realizzato in collaborazione con alcune deele più rappresentative associazioni dei consumatori una guida intitolata “Prezzo - Valore - i vantaggi della trasparenza nelle vendite immobiliari”.

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